Nhận diện và phân tích cơ hội đầu tư cho thị trường Bất Động Sản Đồng Nai

  • Thứ sáu, 16:17 Ngày 19/03/2021
  • Thị trường BĐS Đồng Nai với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, quỹ đất rộng lớn, được quy hoạch một cách chỉn chu đã bùng nổ với hàng loạt các dự án quy mô khủng trong năm 2021 này.

    Ở khu vực phía Nam không tỉnh nào có được cả ba yếu tố thiên thời, địa lợi, nhân hòa như Đồng Nai. Nhưng tính đến thời điểm này họ đánh mất tất cả, chỉ giữ lại được mỗi địa lợi để kiếm bạc lẻ. Nếu không có dự án sân bay Long Thành ra đời được trung ương đổ tiền về lo thì có lẽ khoảng 10 năm nữa Đồng Nai sẽ bị bỏ lại phía sau, thua luôn cả các tỉnh miền Tây.

    Về hạ tầng giao thông.

    Bao nhiêu năm qua, Đồng Nai gần như không mở được con đường mới nào ra hồn, các con đường hiện hữu thì gần như nằm yên hoặc chỉ cải tạo qua loa cho có. Nếu đi ở Bình Dương đường sá phát triển bao nhiêu thì qua Đồng Nai thất vọng bấy nhiêu. Nếu như bạn vừa chạy xe một vòng ở Bà Rịa – Vũng Tàu sau đó chạy qua Đồng Nai thì cảm giác chung đa số là ỨC CHẾ.

    Cũng là quốc lộ 51 nhưng giữa Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu khác nhau một trời một vực. Quốc lộ 20 – tuyến đường huyết mạch và gần như độc đạo để đi về Tây Nguyên nhưng chật chội, ngoằn nghèo, xuống cấp và quá tải nhưng họ không có động thái nào để nâng cấp.

    Trong xã hội ngày nay người ta đứng mình phải đi, người ta đi mình phải chạy, người ta chạy mình phải bay thì mới có cơ hội vượt lên. Đồng Nai thì ngược lại, họ gần như đứng yên. Như vậy họ đã đánh mất THIÊN THỜI để kéo các nhà đầu tư to bự về với mình.

    Về hành chính công

    Bạn khỏi cần phải đi đến các cơ quan hành chính của họ để giao dịch, cũng khỏi cần phải đi khảo sát doanh nghiệp/ người dân làm gì cho mất công. Nếu muốn xem họ đang hành xử và chào đón người thập phương, nhà đầu tư và chính người dân bản địa ở đây như thế nào thì hãy ngồi lên xe chạy vài ngày sẽ biết. Bạn có thể chạy cả ngày ở Vũng Tàu mà không gặp một cái bóng áo vàng nào nhưng chỉ cần chạm vào địa bàn Đồng Nai là súng ống tua tủa.

    Bạn có thể rong ruổi cả ngày ở Lâm Đồng mà không bị giật mình lần nào nhưng chỉ vào lãnh địa của anh bạn hàng xóm phía Đông theo dọc Quốc lộ 20 mà coi. Cứ vài km lại có một ổ nấp lùm lao ra giữa lòng đường dốc ngoằn nghòe. Bạn có thể chạy vài ngàn km ở Bình Dương thì cứ tha hồ vi vu nhưng hết đường Mỹ Phước - Tân Vạn và phi qua cầu rồi chạy ra đến Dầu Giây. Hãy cẩn thận, hai bên đường đội quân mai phục dày đặc không khác gì năm xưa Khổng Minh mai phục Tào Tháo sau trận đại chiến Xích Bích.

    Nhiều người bắt đầu cảm thấy tức và muốn đôi co với tôi rằng “Anh cứ chạy đàng hoàng, đúng luật đi xem họ làm được gì?’’; “Anh nói vậy là cổ súy cho việc vi phạm pháp luật’’. Xin thưa, bạn đã bao giờ nghe câu thượng không chính thì hạ tắc loạn chưa? Nếu ở trên minh bạch, chính trực, hành động vị dân thì làm gì có đội quân đứng đường vô dụng đó?

    Khi bạn chở một nhà đầu tư đi khảo sát để đầu tư ở tỉnh đó mà nhìn nó quan liêu nhan nhản từ ngoài đường vậy thì họ có dám bước vào nhà không? Bạn mời khách tới nhà chơi mà bà giúp việc vùng vằng, ông chồng lườm nguýt, bà vợ bước ra bước vào như voi đi thì khách có thấy thoải mái không? Thôi thì thà không vào ngay từ đầu cho lành. Như vậy yếu tố NHÂN HÒA đã bị đánh mất.

    Những người có trách nhiệm ở Đồng Nai chắc họ đọc đâu đó “Việt Nam nằm ở ở cửa ngõ quan trọng của biển Đông với bờ biển dài hơn 3200km nên chỉ ăn rồi ngồi thu phí tàu thuyền cũng giàu rồi. Rồi họ áp dụng máy móc “Đồng Nai nằm ở vị trí đắc địa chắn ngang cửa ngõ kết nối vào TPHCM với miền Bắc, miền Trung, Tây Nguyên, Vũng Tàu và thậm chí cả miền Tây, có nhiều cảng lớn, vị trí tuyệt đẹp.

    Cứ ăn rồi vác ghế ra vỉa hè ngồi lụm bạc cắt cũng giàu to”. Thực tế đúng là như vậy. Nhưng chỉ giàu cho một số rất ít, chỉ giàu nhỏ mọn, chỉ giàu cục bộ, chỉ giàu cò con. Cái ĐỊA LỢI đương nhiên nó sẽ không mất đi nhưng nó không được sử dụng một cách hiệu quả để nâng địa phương này lên một tầm cao mới thì nó cũng chẳng khác gì không có. Cũng vì ĐỊA LỢI mới sinh ra sân bay Long Thành như ngày hôm nay, để nhà đầu tư mới nháo nhào đổ về đây.

    Hãy nhìn qua bên cạnh Bình Dương họ làm thế nào để có được địa lợi? Quốc lộ 13 phần thuộc TPHCM nhỏ hẹp không can thiệp được thì họ lo mở rộng phần bên Bình Dương để đường về Saigon gần hơn; Họ đi thương lượng với TPHCM, Tây Ninh để xây những cây cầu kết nối với hai địa phương này; Họ mở mới và nâng cấp, mở rộng hàng chục con đường cũ để việc đi lại trong tỉnh nhanh hơn, dễ hơn; Quốc lộ 1A đoạn qua Bình Dương quá tải họ mở đường Mỹ Phước – Tân Vạn và dồn hết xe tải, xe cont ra tới Đồng Nai luôn… đó là cách Bình Dương biến bất lợi thành ĐỊA LỢI; Họ làm cho mọi thứ trong tỉnh trở nên có giá để chớp đúng thời điểm vàng FDI – đó là THIÊN THỜI.

    Nếu như 10 năm trước Đồng Nai tìm mọi cách để bắc cái cầu qua Cát Lái để NDT chỉ cần tụt xuống khỏi thang máy là bước qua Nhơn Trạch thì chẳng có lý do gì họ phải đi Bình Dương Cả. Nếu có cái cầu kia thì giờ đây Dĩ An, Thuận An không có cửa nào so với Nhơn Trạch. Nhìn vào chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) trong 10 năm qua sẽ thấy Đồng Nai liên tục tụt hạng, năm 2019 xếp thứ 23/63 tỉnh, thành.

    Viết dong dài vậy không phải tôi cay cú hay có hiềm khích gì với chính quyền/ người dân Đồng Nai. Viết dài như vậy vì tôi tiếc cho vị thế và lợi thế của Đồng Nai đã không được phát huy và khai thác tối đa. Nếu có một tầm nhìn xa, bỏ cái lợi trước mắt để hướng đến lợi ích dài hạn thì giờ đây Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Bình Dương không có cửa nào để so sánh. Nhưng đó là chuyện của các ông. Bây giờ tôi sẽ nói đến vấn đề chính – Cơ hội về BDS Đồng Nai.

    Đầu tiên, đối với Biên Hòa. Nơi đây đất chật người đông, giá cao nên tất nhiên là không còn nhiều cơ hội, đặc biệt là khu vực trung tâm. Nếu đầu tư vào Biên Hòa giờ đây chỉ tốt ở những vùng ven giáp ranh với Long Thành, Vĩnh Cửu, Trảng Bom. Nếu có tiền đầu tư vào Đồng Nai thì tôi sẽ loại Biên Hòa ra khỏi danh mục ưu tiên của mình.

    Long Thành đương nhiên là điểm nóng của BDS Đồng Nai trong mấy năm qua và trong 5 – 10 năm tiếp theo. Tuy nhiên, hầu hết các huyện của Long Thành giá đã rất cao rồi. Khu vực đầu tư tốt nhất của Long Thành theo tôi là các xã nằm kẹp giữa Biên Hòa và Long Thành vì Đồng Nai sẽ không bỏ lỡ cơ hội kéo giãn Biên Hòa về phía Long Thành để kết hợp 2 thành phố này thành một siêu thành phố.

    Giá đất khu vực nằm giữa vùng đệm này cũng đang dễ chịu nhất so với vùng lõi của Biên Hòa và Long Thành. Còn lý do tại sao lại đầu tư vào Long Thành thì tôi không nói vì nó lồ lộ ra rồi ai cũng biết.

    Nhơn Trạch. Nếu bây giờ có tiền để đầu tư vào Đồng Nai thì Nhơn Trạch sẽ là nơi tôi ưu tiên nhất. Lý do là:

    Long Thành khoảng gần 1 năm trở lại đây giá đất tăng chóng mặt. Có một số khu gần sân bay đã tăng phi mã; các dự án phân lô giá ngang ngửa quận 9. Như vậy giá đất Long Thành đã bị đẩy lên quá cao so với Nhơn Trạch.

    Nhơn Trạch nằm kẹp giữa Saigon và Long Thành. Tương lai Long Thành và Nhơn Trạch là nơi để làm việc, Saigon là nơi để ăn chơi. Nếu ở Nhơn Trạch đi qua cầu và về Saigon chỉ 15 – 30p, đi làm ở Long Thành cũng tương tự.

    Không phải tự nhiên mà người ta sinh ra thành phố Thủ Đức. Vì sắp tới bên kia sông anh bạn Đồng Nai sẽ tăng tốc, nếu bên này sông không đầu tư tương xứng thì sẽ bị tụt lại. Chưa kể, rất có thể vài năm nữa người ta sẽ dùng điệp khúc “Thủ Đức là thành phố trẻ, năng động nằm ở phía Đông.

    Những gì đang có chưa tương xứng với vị thế và kỳ vọng của nó, đặc biệt là quỹ đất hạn chế sẽ kìm hãm thành phố này’’. Đó là cái cớ để kéo anh bạn Nhơn Trạch về làm dâu của thành phố Thủ Đức. Lúc đó TPHCM, TP. Thủ Đức, TP. Long Thành, TP. Dĩ An tạo thành một bộ tứ siêu đẳng nằm kề vai nhau. Thế và lực không có bất kỳ đâu ở VN có được.

    Nhơn trạch có vị thế cao rao, đất gò đẹp, bên cạnh là con sông Đồng Nai cực đẹp. Thế “tựa sơn hướng thủy’’ bao đời nay rất được ưa chuộng và có lẽ vài đời sau nữa con cháu của chúng ta nó cũng chưa bỏ tư duy này.

    Cuối cùng, nếu khoảng cách từ khu vực Q12, Hóc Môn vào trung tâm Saigon khoảng 20 – 30km thì Từ Nhơn Trạch qua các quận trung tâm Saigon chưa tới nửa đường nếu có cầu… Như vậy trong tương lai khi có cầu những người làm việc ở trung tâm Saigon hoàn toàn có thể chọn mua nhà ở Nhơn Trạch thay vì Quận 12, Hóc Môn.

    Đó là chưa kể Nhơn Trạch hiện nay có rất nhiều KCN thu hút hàng trăm ngàn lao động về đây làm việc. Ở một nơi sạch sẽ, mát mẻ, tiện lợi, dễ làm, dễ chơi thì chẳng có lý do gì người ta không ở cả.

    Cẩm Mỹ, Long Khánh, Thống Nhất, Trảng Bom đương nhiên trong tương lai sẽ trở thành các vệ tinh của sân bay Long Thành, là cửa ngõ kết nối miền Trung, Tây Nguyên để trung chuyển hàng hóa, dịch vụ về sân bay. Vì vậy nơi đây đầu tư đất công nghiệp để phát triển dịch vụ công nghiệp, kho vận, logistic sẽ rất tốt.

    Khu vực giáp ranh Long Thành, Biên Hòa của các huyện này sẽ phát triển rất tốt trong tương lai. Gần như mọi cửa ngõ kết nối Đông Tây với Đồng Nai sẽ bắt đầu và kết thúc ở 4 huyện này, đặc biệt là Thống Nhất và Trảng Bom.

    Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú và Vĩnh Cửu về tổng thể chung tôi chưa thấy nhiều triển vọng phát triển công nghiệp, dịch vụ và dân sinh. Vị thế, thổ nhưỡng, khí hậu ở đây rất phù hợp phát triển cây nông nghiệp ngắn ngày, cây ăn trái và đặc biệt là cây dược liệu. Thiệt thòi nhất có lẽ là Định Quán và Tân Phú, hai địa phương này đất đai cằn cối, nhiều đá, đồi núi dốc, vị trí dở dở ương ương xa không xa, gần không gần.

    Nếu người ta xuất phát từ Saigon đi Đà Lạt thì thường sẽ đến Thống Nhất dừng chân nghỉ ngơi uống nước sau đó chạy một lèo đến Bảo Lộc rồi đến Đà Lạt. Ít khi người ta lại dừng chân ở khu Định Quán, Tân Phú. Nếu phát triển công nghiệp thì giao thông cũng không thuận lợi, khó thu hút nhân công và thế đất cũng không phù hợp để phát triển KCN.

    Vĩnh Cửu ngoài trừ khu vực giáp Biên Hòa tạm ổn, còn các khu vực khác, đặc biệt là khu vực lòng hồ Trị An không mơ ước nhiều và cũng không nên can thiệp quá nhiều vào đây vì đây là nguồn cung cấp nước sạch nuôi sống hầu hết tỉnh Đồng Nai. Vĩnh Cửu phù hợp phát triển trồng rừng, bảo vệ sinh quyển, tài nguyên rừng kết hợp với du lịch sinh thái, trải nghiệm.

    Tóm lại về cơ bản trong vòng 10 – 20 năm tới tiền sẽ được đổ về Đồng Nai rất nhiều để nâng cấp cơ sở hạ tầng của địa phương này. Nếu đầu tư dài hạn trên 10 năm thì hầu hết các huyện của địa phương này rất tốt. Nếu đầu tư 1-5 năm thì Nhơn Trạch, Long Thành (và một số cùng trong bán kính 10km tính từ lõi sân bay) sẽ rất tốt, giá đất sẽ liên tục tăng.

    Tôi chưa một ngày đi làm môi giới nhà đất, cũng không đầu tư ở Đồng Nai nhiều. Nhưng tôi là người rất có tiếng và uy tín trong giới môi giới nhà đất ở khu vực Long Thành. Lý do tại sao thì nó hơi dài dòng. Những ai đã từng tham gia các chương trình offline của tôi rồi thì sẽ biết về lý do này và cảm thấy rất hứng thú với câu chuyện tôi trở thành “Bang chủ’’ của giới cò đất Long Thành.

    TOP