Tín dụng địa ốc chạm mốc 2 triệu tỷ đồng: Kỷ nguyên minh bạch và cuộc “thay máu” phân khúc cao cấp

Theo báo cáo tổng hợp của các cơ quan quản lý, tính đến cuối quý IV/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt xấp xỉ 2 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% so với đầu năm. Con số này không chỉ phản ánh sự hồi phục của dòng vốn, mà còn cho thấy niềm tin thị trường đã được tái lập sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.

Đáng chú ý, sự gia tăng tín dụng không diễn ra trong bối cảnh “nóng sốt” phi lý, mà được nâng đỡ bởi những nền tảng vĩ mô tương đối vững chắc. Năm 2025, tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02%, mức cao nhất trong nhiều năm, trong khi thu nhập bình quân đầu người vượt mốc 5.000 USD. Sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu đã tạo ra một lực cầu ở thực bền vững, thay thế dần cho dòng tiền đầu cơ trước đây.

Ở chiều cung, thị trường cũng ghi nhận tín hiệu “rã băng” rõ nét. Hơn 1.800 dự án đang triển khai, với quy mô khoảng 772.000 căn hộ, cho thấy các vướng mắc pháp lý tồn tại nhiều năm đã từng bước được tháo gỡ. Điều này giúp thiết lập lại trạng thái cân bằng cung – cầu, hạn chế nguy cơ tăng giá ảo do khan hiếm nguồn cung cục bộ.

Bước ngoặt quan trọng nhất của giai đoạn 2025–2026 không nằm ở con số tín dụng, mà ở cách thức thị trường được vận hành. Việc triển khai mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, gắn với các quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP, được xem là một trụ cột thể chế mới nhằm lành mạnh hóa thị trường.

Theo đó, dữ liệu về quy hoạch, giá giao dịch, thuế và lịch sử pháp lý của từng tài sản được liên thông trên nền tảng số, từng bước xóa bỏ tình trạng bất cân xứng thông tin – “mảnh đất màu mỡ” cho cò đất, môi giới tự phát và các cơn sốt ảo dựa trên tin đồn. Thị trường chuyển từ mô hình vận hành dựa trên cảm tính sang ra quyết định dựa trên dữ liệu, qua đó giúp nhà đầu tư đánh giá đúng rủi ro và giá trị thực của tài sản.

Trong chu kỳ mới, phân khúc bất động sản cao cấp đang chứng kiến sự tái định vị mạnh mẽ. Nếu trước đây, giá trị của một dự án hạng sang chủ yếu được đo bằng vị trí và mức độ xa xỉ bề mặt, thì hiện nay, khách hàng thượng lưu ngày càng quan tâm đến chất lượng trải nghiệm sống tổng thể, cụ thể: Green Valley City ở Phường Tân Uyên TP. Hồ Chí Minh với định vị là kiến trúc Pháp đầy ấn tượng… đang là một trong những dự án khu compound cao cấp Đông Bắc.

Khái niệm “tài sản trải nghiệm” (experience assets) trở nên phổ biến, trong đó giá trị của bất động sản được xác lập bởi hệ sinh thái sống mà dự án mang lại: mật độ xây dựng thấp, không gian xanh chất lượng cao, các tiện ích chăm sóc sức khỏe (wellness) tích hợp công nghệ, cùng cộng đồng cư dân đồng điệu về phong cách sống và tư duy.

Theo nhận định của Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang phân hóa rất mạnh. Những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, chạy theo xu hướng ngắn hạn hoặc dự án mập mờ pháp lý sẽ dần bị đào thải. Ngược lại, các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, tập trung kiến tạo giá trị thực cho người sử dụng mới có khả năng tồn tại và dẫn dắt thị trường.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, khẳng định trọng tâm quản lý trong giai đoạn tới là siết chặt kỷ cương song hành với cải cách hành chính. Việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương, kết hợp ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành linh hoạt nhưng vẫn nằm trong tầm kiểm soát hiệu quả của Nhà nước.

Sự giao thoa giữa dòng vốn tín dụng quy mô lớn và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện đang đưa bất động sản Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới. Thị trường dần rời xa hình ảnh của một kênh đầu cơ rủi ro, để trở thành một cấu phần ổn định của nền kinh tế vĩ mô. Trong bức tranh đó, phân khúc cao cấp – với vai trò định hình chuẩn mực sống – đang nổi lên như một “ngọn hải đăng”, dẫn dắt xu hướng phát triển hiện đại, minh bạch và bền vững cho toàn thị trường trong giai đoạn hậu 2026.