Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực luôn tiềm ẩn đẩy rủi ro nhất là liên quan đến các vấn đề pháp lý.
Luật sư chỉ ra 10 yếu tố pháp lý nhà đất cần mà nhà đầu tư lần đầu lưu ý.
Thứ nhất: Trao đổi trước với chuyên gia về pháp lý nhà đất
Những người đầu tư BĐS thành công luôn có những triết lý, và công thức riêng. Điều này không thể có trong một sớm một chiều. Nó phải qua thời gian nghiên cứu, học hỏi. Và họ cần trải nghiệm cả thất bại và thành công rồi mới có thể đúc kết.
Một nhà đầu tư bất động sản cá nhân sẽ tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức nếu học hỏi được những điều này trước khi bắt đầu. Việc hỏi ý kiến chuyên gia là rất cần thiết. Các chuyên gia ở đây có thể là nhà đầu tư đi trước, người nghiên cứu BĐS hay luật sư… Khi giao dịch nên tìm đến tư vấn luật từ các luật sư. Bởi họ có kinh nghiệm và giúp người mua làm chủ tình thế trong giao dịch.
Khi giao dịch nên tìm đến tư vấn của các chuyên gia bất động sản. |
Thứ 2: Theo dõi biến động chính sách của Chính phủ về pháp lý nhà đất
Ở Việt Nam, chính sách pháp luật tác động mạnh đến biến động giá trị BĐS. Từ đó pháp lý nhất đất chi phối hoạt động mua bán giao dịch. Sự biến động pháp luật tại VN diễn ra thường xuyên. Nhiều đầu tư không theo dõi sự biến động từ chính sách ngay tại thời điểm giao dịch BĐS. Do đó họ chịu thiệt thòi lớn khi giao dịch sang nhượng và sở hữu.
Vậy nên, nhà đầu tư luôn phải xem xét các chính sách quản lý trong phân khúc mình đầu tư. Từ đó nắm các biến động ra sao để có quyết định đầu tư đúng đắn.
Thứ 3: Tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án
Ít nhất phải có 2 nguồn tin để kiểm tra chéo thông tin về BĐS bạn đăng muốn đầu tư. Thông tin chính thống đầu tiên tìm kiến từ chính chủ đầu tư dự án. Và bạn có thể tìm từ chính quyền, nhà môi giới hay các chuyên gia tư vấn.
Người mua có thể tự kiểm tra, tham khảo từ các website bán hàng, web đối chiếu đo lường và báo chí. Đặc biệt, người mua có thể trực tiếp tìm kiếm nguồn tin từ cơ quan phụ trách quy hoạch, cấp chứng nhận cho BĐS đó.
Từ nhiều nguồn tin, người mua sẽ trực tiếp đưa ra được những câu hỏi, nghi vấn về BĐS mà mình xuống tiền.
Thứ 4: Giao dịch với bên bán có toàn quyền định đoạt
Cần chọn đúng đối tượng có toàn quyền quyết định việc sử dụng, giao dịch bất động sản. Khi mua hay tham gia chuyển nhượng, nhà đầu tư cần xác định rõ người đứng ra tham gia chuyển nhượng có phải là người có toàn quyền được quyết định chuyển nhượng loại hình bất động sản đó hay chỉ là bên có một phần quyền, bên được ủy nhiệm thực hiện giao dịch.
Chỉ khi ký kết với đúng người có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng ký kết mới được công nhận về mặt pháp lý. Không thiếu tình trạng tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư khi mà họ thực hiện thanh toán đến 95% chi phí mua nhà với đại diện các văn phòng kinh doanh hay bên ủy quyền phát triển bất động sản.
Thứ 5: Thỏa thuận thẩm định và ký cam kết với chủ đầu tư
Đây là điều kiện khá khó khăn cho người mua nhà và dân đầu tư vì hầu hết các sàn giao dịch, nhà phát triển, nhà môi giới hay tư vấn ở các sàn luôn luôn có những mẫu hợp đồng định sẵn mà họ lấy cớ tất cả khách hàng ai cũng phải như vậy, không thể thay đổi. Người mua chỉ có thể chấp nhận ký hay không ký.
Phải biết rằng hợp đồng mua bán thực chất là hợp đồng dân sự song phương. Nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Người mua có quyền được đàm phán, thay đổi hợp đồng. Từ đó có được hợp đồng phù hợp với yêu cầu của mình. Nếu không thể thêm bớt các điều khoản chính thì cũng có các điều khoản bổ sung. Vì vậy khi giao dịch, cần thẩm định kỹ điều khoản và tìm cách có được bản cam kết rõ ràng từ bên bán.
Thứ 6: Tìm hiểu kỹ về thủ tục pháp lý trước - trong - khi bàn giao dự án
Đây là điều tương đối dễ dàng khi các chính sách pháp lý đều có thể tra cứu trên mạng, nhưng lại rất cần thiết với nhà đầu tư.
Khi muốn mua bất động sản nào, người mua nên có thói quen check list các thông tin pháp lý cần thiết trước - trong - khi bàn giao dự án và từ đó tiến hành tra cứu.
Có thể mang đến cơ quan nhà nước hay lên mạng kiểm tra thông tin. Khách hàng còn có thể tìm hiểu thông tin từ chính những người mua trước đây, họ là những người có kinh nghiệm thực tế nhất trong mua bán sản phẩm.
Tìm hiểu kỹ về thủ tục pháp lý trước - trong - khi bàn giao dự án. Ảnh minh họa: Internet. |
Thứ 7: Luôn có tư vấn luật trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán
"Bút sa gà chết", không nên ký bất kỳ hợp đồng nào khi bạn chưa thực sự hiểu hết các điều khoản. Nếu không hiểu bạn có thể tìm các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là các luật sư để hỏi về những điều khoản của các hợp đồng mua bán nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.
Thứ 8: Đàm phán chi tiết về giá và thanh toán
Giá và thanh toán phải càng chi tiết càng tốt, nhưng yếu tố phụ như phí môi giới, phí luật sự, thời gian thanh toán theo tiến độ… cần được đưa vào điều khoản rõ ràng. chủ đầu tư luôn có khá nhiều điều khoản thanh toán khác nhau mà người mua có thể tiến hành đàm phán để có được chính sách tốt nhất, phù hợp với tài chính khi mua.
Thứ 9: Tận dụng công cụ đòn bẩy tài chính đúng và có lợi
Tận dụng đòn bẩy tài chính từ các chủ đầu tư giúp nhà đầu tư cá nhân chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính.
Cuối cùng: Học cách giải quyết xung đột bằng đàm phán
Đàm phán và thương lượng là con đường cần thiết để đi đến giải quyết vấn đề, cách thức như thế nào, biết từng bước trong tiến hành đàm phán khi gặp tranh chấp với người bán sẽ giúp khách hàng chủ động trong tìm kiếm và đảm bảo quyền lợi bản thân.
DỰ ÁN ĐẤT NỀN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ ĐỂ BÁN?
Hiện nay trên internet, mạng xã hội, biển quảng cáo hoặc các tờ rơi trên đường đang giới thiệu nhiều dự án đất nền hấp dẫn cả về vị trí và giá cả khiến nhiều nhà đầu tư/người mua đất rất quan tâm. Tuy nhiên, rất nhiều trong số đó chỉ là “dự án trên giấy hay còn gọi là dự án ma hoặc dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý để bán”. Hồ sơ pháp lý của những dự án này chỉ có tên chủ đầu tư, tên dự án, bản vẽ phối cảnh, bản vẽ chi tiết phân lô chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý đủ điều kiện bán nhưng vẫn được giới thiệu để bán. Khi đến khu đất, thì chỉ là khu đất trống, chưa có hạ tầng hoặc có hạ tầng nhưng còn sơ sài, thiếu đồng bộ. Khi hỏi thì được giới thiệu là dự án đang trong quá trình triển khai hạ tầng, đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý,…. Theo đó, cùng với vài chiêu dụ như “bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng, cam kết tỷ lệ sinh lời, chỉ còn vài lô giá rẻ, một ngày bán được mất chục lô,l...” mà rất nhiều người mua đất đã vội xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mua mà không tìm hiểu kỹ, bị sập bẫy, bị chiếm dụng vốn trái phép và rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.
Nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc nêu trên cho người mua đất nền/nhà đầu tư, căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, tôi xin giới thiệu và phân tích về các điều kiện, các bước để nhận biết và kiểm tra một dự án đất nền chưa đủ điều kiện để nhận cọc và bán như sau:
MỘT DỰ ÁN ĐẤT NỀN ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ BÁN, THÌ CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI CÓ ĐẦY ĐỦ CÁC ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ SAU:
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Như vậy, khi chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên là dự án đất nền đó không đủ điều kiện pháp lý để bán.
LÀM SAO ĐỂ NHẬN BIẾT ĐƯỢC CÁC DỰ ÁN ĐẤT NỀN KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÁN THEO CÁC ĐIỀU KIỆN NHƯ TRÊN?
Việc cần làm đầu tiên là không nên nghe và tin những gì mà bên bán/người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó là phải hỏi, đọc, thấy và kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án đó theo các bước sau:
Bước 1: Hỏi người môi giới/người bán để đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,… ;
Tìm hiểu bước này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Nhiều trường hợp mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.
Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.
Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Nhiều trường hợp dự án một nơi, nhưng người môi giới/người giới thiệu lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác nhằm đánh lừa người mua. Do vậy, để không bị lừa thì phải xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước và thấy hợp pháp đủ điều kiện rồi thì mới đi xem đất. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.
Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo bước này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặc khác hỏi để dự liệu và thấy được rủi ro về việc chủ đầu tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. Còn khi mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước trước khi mở bán, nghĩa là chủ đầu tư đó có năng lực tài chính, uy tín để thực hiện dự án này.
Bước 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);
Như vậy, nếu chỉ tin vào lời nói/hứa của chủ đầu tư, người môi giới hoặc một vài tờ báo viết về sự nổi bật của dự án hoặc chỉ xem bản đồ tổng quan dự án thì không nói nên được điều gì, mà cần thiết phải hỏi để đánh giá được 06 bước nêu trên rồi hãy quyết định. Đầu tư đất nền rất khác với đầu tư căn hộ, nhà phố hoặc công trình xây dựng bởi vì tính thanh khoản kém hơn, hay biến động theo thị trường và nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì rõ ràng rất khó để xử lý và thoát ra.
Cảm ơn bạn đã tham khảo bài viết.
Tác giả bài viết tư vấn: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)
Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí.
Bài Viết Nghiên Cứu Pháp Luật
CÔNG TY LUẬT TNHH OLYMPIC
Số 61 D5, F25, Q. Bình Thạnh, Tp. HCM
0909042032 Mr. Hiếu
Nhabaohieudo@gmail.com
Chúng tôi cũng đang tư vấn và hỗ trợ pháp lý miễn phí, đặc biệt là cho một số khách hàng thuộc diện được trợ giúp pháp lý theo Luật trợ giúp pháp lý 2017 thông qua điện thoại, zalo, email hoặc trực tiếp tại trụ sở công ty.
Tham khảo nguồn Khả Như (T.H)/Sở hữu Trí tuệ
Theo cá nhân tôi từng trải nghiệm và tìm hiểu trong quá trình tư vấn và xử lý cho khách hàng, thì ít nhất có 6 thủ đoạn/phương thức rất cơ bản mà các công ty này lừa đảo bao gồm: (1) Dùng