I. Điều kiện để được bán Nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hiểu nôm na, đó là Nhà ở chưa xây dựng hoàn thành, chưa được nghiệm thu, vì thế chưa thể vào ở được. Hay nói cách khác là Nhà chưa có sẵn.
Tuy nhiên, không phải mọi Căn nhà chưa xây dựng xong, thì Chủ đầu tư đều có thể ký Hợp đồng bán Nhà hình thành trong tương lai. Mà chỉ những Căn nhà đã đáp ứng được những điều kiện nhất định, thì Chủ đầu tư mới được ký Hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lại. Các điều kiện đó, bao gồm:
1. Chủ đầu tư phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu Chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là Dự án "ma". Nếu Chủ đầu tư có giấy tờ về đất, nhưng không có hồ sơ dự án, thì được hiểu rằng khu đất đó, chưa có dự án nào cả, và đất đó có thể không được xây dựng Nhà ở.
2. Phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Đối với Nhà Chung cư, thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng. Cho nên khi Bà con đi mua, Bà con phải hỏi bên mời chào đã có giấy phép xây dựng, bản nghiệm thu hoàn thành phần móng chưa. Nếu chưa có, thì mọi thứ còn đang rất lâu nữa mới hoàn thành.
3. Chủ đầu tư, phải có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng, về việc cho phép bán Nhà hình thành trong tương lai. Đây là điều kiện hoàn hảo nhất, khi mà Bà con đi mua Nhà ở hình thành trong tương lai. Bà con, cứ hỏi bên bán, đã có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng chưa. Nếu có rồi thì có thể yên tâm phần nào, vì chứng tỏ Dự án có thật, đã có giấy phép xây dựng, đã có nghiệm thu xong phần móng. Còn nếu chưa có Văn bản chấp thuận của sở xây dựng, thì xem như mọi thứ vừa nêu có thể chưa có gì, và như thế càng rủi ro.
4. Chủ đầu tư, phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, về việc bán Nhà hình thành trong tương lai. Đây là một điều rất quan trọng. Bởi vì, nếu đến ngày bàn giao Nhà, mà Chủ đầu tư không có nhà bàn giao, khiến Chủ đầu tư phải đền tiền, bồi thường cho Bà con, thì Ngân hàng phải thay Chủ đầu tư trả tiền cho Bà con. Lưu ý: Việc Chủ đầu tư có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, là điều kiện bắt buộc, mà không phải là tự nguyện. Do đó, khi mua, Bà con phải hỏi Chủ đầu tư đã có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng chưa?! Nếu chưa có, có nghĩa rằng Họ chưa được quyền bán.
Như vậy, mặc dù mua Nhà hình thành trong tương lai, vốn dĩ đã rủi ro. Nhưng nó sẽ ít rủi ro hơn, khi Chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện trên đây. Còn nếu Chủ đầu tư, chưa đủ các điều kiện trên đây, thì rủi ro lại càng rủi ro. Bà con chỉ cần để tâm, khi đi mua, nếu Bên mời chào nói ký Hợp đồng đặt chổ, đặt cọc mà không phải là ký Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, thì Bà con hiểu rằng Chủ đầu tư đang lách luật, vì chưa đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai, do đó là thêm phần rủi ro.
II. Số tiền thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai
Do mua nhà hình thành trong tương lai, có nhiều rủi ro cho bên mua. Nên Luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ.
Cụ thể như sau:
1. Việc thanh toán phải chia thành nhiều đợt: Đợt đầu tiên không được quá 30% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà Bà con mua 10 tỷ, thì lần đầu thanh toán không được quá 03 tỷ.
2. Cho đến trước thời điểm Bàn giao nhà, thì không được thu quá 70% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà Bà con mua 10 tỷ, thì chừng nào bên Bán chưa bàn giao Nhà cho Bà con sử dụng, thì không được thu quá 7 tỷ. Nếu Bên bán là Công ty có vốn nước ngoài, thì không được thu quá 50%, tức 5 tỷ. Cho nên khi mua, Bà con phải hỏi Bên bán là Công ty có vốn nước ngoài hay không. Để biết số tiền tối đa mình phải đóng khi chưa bàn giao nhà.
3. Cho đến trước thời điểm Bên mua được cấp Giấy chủ quyền nhà, thì không được thu quá 95% giá trị Hợp đồng. Ví dụ căn nhà Bà con mua 10 tỷ, thì chừng nào bên Bán chưa giao Giấy chủ quyền nhà cho Bà con, thì không được thu quá 9,5 tỷ.
Bà con lưu ý, đây là hạn mức luật định, Chủ đầu tư không được ép Bà còn phải đóng vượt quá hạn mức đã nêu.
III. Thẩm quyền ký kết Hợp đồng
Pháp luật về Nhà ở và Kinh doanh bất động sản quy định: Chủ đầu tư Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Hiểu nôm na, ngoài Chủ đầu tư ra, không có bất kỳ Công ty nào khác, cho dù là Công ty liên kết, Hợp tác kinh doanh với Chủ đầu tư được ký kết Hợp đồng bán nhà với Bà con. Ví dụ nếu đó là Dự án của Công ty A, thì không có Công ty B nào khác được đứng ra ký Hợp đồng bán nhà cho Bà con, ngay cả khi Công ty B được Công ty A cho phép.
Bà con phải lưu ý điều này, nếu không sau này tranh chấp, Tòa sẽ tuyên Hợp đồng vô hiệu. Tức Bà con chỉ có thể nhận lại được tiền mà thôi. Bởi khi Hợp đồng vô hiệu thì các Bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, mà không phải là tiếp tục thực hiện hợp đồng. Cần nhấn mạnh rằng: Đây là trường hợp bị luật cấm, nên là vô hiệu tuyệt đối.
IV. Một số vấn đề lưu ý khác
Như trên đã nêu - Khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai, thì Người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, bởi Họ đã phải bỏ ra một khoản tiền khá lớn, để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết Hợp động và chuyển tiền, Họ chưa nhìn thấy hình thù thực tế căn nhà như thế nào, vật liệu xây dựng, thi công ra sao.... Do đó, khi ký kết Hợp đồng, Bà con phải lưu tâm, trong Hợp đồng cần có các quy định sau:
1. Bên mua có quyền kiểm tra, xem xét hiện trạng Nhà trước khi nhận bàn giao. Có quyền từ chối nhận nhà, khi nhà được xây không đúng thiết kế, không đúng nguyên vật liệu.
2. Có quyền yêu cầu sửa chữa các khiếm khuyết, có quyền yêu cầu thay mới các Vật không đúng với mô tả ban đầu, ví dụ như quạt thông gió, kính, tủ .... Không phải của nhà sản xuất theo thỏa thuận ban đầu, trước khi nhận Bàn giao.
3. Trách nhiệm của Chủ đầu tư, khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. Các khoản phạt, khoản bồi thường kèm theo .....
Và cuối cùng, lưy ý rằng: Trách nhiệm làm thủ tục về việc cấp Giấy Chủ quyền nhà thuộc về Chủ đầu tư mà không phải của Bà con. Nên Bà con có quyền yêu cầu và hối thúc Chủ đầu tư về điều này. Các vấn đề và rủi ro pháp lý về mua bán nhà hình thành trong tương lai, có thể diễn ra trên nhiều khía cạnh, Tác giả sẽ cố gắng bổ sung trong những Bài viết về sau.
Viết tại Sài Gòn, ngày 01/06/2020 - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!
